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「株式会社RYマネジメント ブログ」の記事一覧(10件)

データでみる上本町 地価
カテゴリ:上本町のこと  / 投稿日付:2019/02/19 22:16



ブログの更新ペースが明らかに落ちてきました。

 

年明けに気合いをいれて、今年はブログを頑張ろう!と密かに思っていたのですが、日々の業務に流され、ブログの更新の優先順位が落ちてきています。

 

今、書かないと、ずっと書かなくなりそうですので、書いてます。

 

話は変わりまして、

 

上本町は、利便性が高く、住環境も良い大阪市内屈指の住宅地だと思います。
その評価はデータでも表れています。

 

毎年3月(11日時点)に国土交通省から公表される「公示地価」毎年9月(71日時点)に大阪府から公表される「基準地価」のランキングがあります。

不動産の価格には、いろいろな価格(路線価等)があり、「1物4価」とかいわれ、ややこしいのですが、相対的にみて高いか安いか、上がったか下がったかの判断基準となります。

 

公示地価、基準地価は「商業地」と「住宅地」に分類されていまして、公示地価の発表がニュースになる時は「商業地」の価格が取り上げられる事が多いです。

「銀座」がどうとか、「ミナミ」が「キタ」を抜いたとか。これらは、全て、「商業地」の話になります。ニュースに取り上げられやすいんだと思います。

 

ただ、住宅をメインに扱っている不動産会社や「住宅を所有している人」や「住宅の購入を検討している人」にとっては、「住宅地」の価格の方が気になるかと思います。

私も住宅を所有しておりますので、公示地価や路線価をみて、一喜一憂しています。

 

また、ニュースでは、1年前と比較して何%上がったかという「上昇率」も多く取り上げられています。これも、話題になり易いのかなと思います。

 

ただ、大事なのは、現在の価格だと思います。

 

その現在の価格でいくと、上本町界隈は、すごい高いです!

 ⇩これが「基準地価」のランキングTOP10

 

 

 
  ⇩これが「公示地価」のランキングTOP10 (見えにくいです)




「基準地価」からみると、大阪府の価格ランキングの上位10地点のうち、4地点は上本町に近い場所にあります。

「公示地価」だと5地点が上本町から近い場所になります。

 

基準地価だと、「天王寺区真法院町」がトップです。福島区は、うめきたの再開発エリアの近くですので、上がるのもうなずけますが(上がりすぎやと思います)、上本町界隈は違います。ずっと安定して上位です。

 

この恵まれたエリアで仕事が出来ることに感謝してます。

 

皆様の不動産に関する事のお手伝いができる日を楽しみにしてます。

5年間
カテゴリ:自己紹介  / 投稿日付:2019/02/12 22:29



まもなく、215になりますが、
この日は、私が最後に勤めていた勤務先の退職日になります。

 

この日から、今までの5年間、会社(人)から給料を貰わずに生きていくことができましたので、個人的には、感慨深い日になります。

 

当時は、会社を辞めて独立する人は、その業界の大手の会社に勤めていて、そこで抜群の成績を収めた人達が資金的にも人脈的にも万全の準備をして、独立するものだと思っていました。

私の会社員時代は、家はそこそこ売れていましたが、勝手に売価を下げたり、サービス条件を受けてきたりと会社(上司)からみたら、とんでもない社員でした。

 

退職する時も、「まぁ、なんとかなるやろう。」という気持ちで何の計画もなく、独立しましたので、今思えば、かなり無茶だったと思います。

 

(周りの人達から、だいぶ止められましたし。)

 

厚かましく元職の先輩について行って、物件をあてがって貰って、何棟か売れて、勘違いして、会社を立ち上げました。が、あの時、あの家が売れてなかったら、どうなってたんやろうとか考えると、ほんと背筋が凍ります。

 

で、実際に独立してみると、会社生存率というデータを耳にするようになりまし
て、10年続く会社は1割とか、5年続く会社は3割」とか言われてます。(実感としては、もっと生き残っている会社が多いと思いますが。)

 

これは、かなり低いっすよね。どうしようもないくらい低いですよね。

 

例えば、ラーメン屋を始めるとして、修行して、研究して、500万円貯めて(これも結構大変ですよね)政策金融公庫とかで1,000万円借りて、1,500万円の予算で店をオープンさせて、半数以上が3年以内に潰れるって!辛すぎますよね。

 

この現実は、早く教えといて欲しかったですけど、知っていたら、独立という決断は出来てなかったかもと思います。

 

ネガティブな感じになっていますけど、大丈夫です。自分が上手くいくと思ったことは、全て上手くいきます。すぐに結果がでなくても、いつか必ず、結果でます。これは、間違いないです。

 

独立をお考えの方がいらっしゃいましたら、お声かけ下さい。ポジティブな話をさせて頂きますので。

 

とにかく、周りの人達に助けられ、5年続きました。支えて頂いた皆様ありがとうございました!

 

これからも、宜しくお願いします!

レオパレス
カテゴリ:不動産関連ニュース  / 投稿日付:2019/02/08 12:24

 

 

本日、レオパレスの施工不良(隠蔽発覚)のニュースが報道されました。

 

33都府県にある1324棟の建物で壁や天井に施工不良?が見つかったとの事で

 

1324棟のうち641棟については天井の耐火性能が基準を満たしておらず、入居者7782人に対して、退去要請をし、補修を行うとの事です。

 

建物の補修費用や家主さんへの家賃補償、引越費用等行うとの事でした。

 

レオパレスは、今回の報道以前に「施工不良」と「サブリース」二つの問題点が指摘されていました。

 

レオパレスのビジネスモデルは、地主さんの土地に建物を建築(建築費の差額GETし、「30年保証」、「空室保証」を売り文句に、サブリース契約(満室想定の賃料の○○%を保証する契約)を締結(家賃の差額GETし、管理(継続的に管理料GET)を行います。

また、空室が出た時、退去後のリフォーム(リフォームの差額GETまで行う非常に良くできたスキームになります。

家主さんにとっては、手間がかからず、毎月一定のお金(毎月のサブリース費―管理料等)が入ってきますし、建築費等のローンを支払ってもお金が残りますので、ビジネスとしてはありかと思います。

 

ただ、「サブリース問題」の問題点は、既存のレオパレスの建っている場所の近くに、どんどんレオパレスを建てさせるそうです。(レオパレス銀座と言われています。)

 

もともと、賃貸需要の少ない場所に、賃貸マンションがどんどん建ってくれば、当然、空室率が上がっていきます。そうなると、レオパレスからサブリース契約の設定賃料の引き下げ交渉(家賃の差額増額GETがくるそうです。そうなると、建物の建築費のローンの支払額を下回るケースがでてきて、家主さんは死活問題に陥ります。

 

当然、レオパレスは、上場企業ですので、それなりの法務部門がありますので、「サブリースの設定賃料の見直しがある」との記載はしているそうですが、説明を聞いてなかったと家主さんがレオパレスを訴訟している問題です。

 

この問題が、以前に一部報道された時は、もっと大きな問題になるかなと思っていたのですが、その時は、あまり大きく取り上げられませんでした。

 

で、今回が「施工不良」問題です。

 

レオパレスは昔から壁が薄いと噂がありました、私の友人もレオパレスに住んでいた事もあり、「壁が薄くて、隣の部屋の人が、家に帰ってきたとか、テレビの何チャンネルを見ているとか、電話しているとか、全部わかる。」って言ってたような気がします。

 

部屋自体は、ロフトがあったり、家具が備えつけれていたりと悪くはなかった印象があります。最近は、地方の工場等の期間工の方達の需要があるそうですね。

 

まあ、もともと、音の問題があり、やっぱりそうかという印象ですが、今回は命にかかわる、防火性能の不良が見つかり、ようやく、国交省も動き出しました。

 

一昨日に「ガイアの夜明け」という番組でこの問題が取り上げられていたのですが、社長は、「問題無い」と言っていたのですが

 

観念したのでしょうかね。

 

でも、レオパレスの物件の棟数から見ると、まだまだ少ない印象ですので、また、追加発表があるのかなと思っています。

 

「夢中で~頑張る君へ~エールを~」って覚えている方いますかね。過去のレオパレスのCMソングなのですが。このブログを書いてて、思い出しました。

 

やっと、不動産会社っぽい、ネタがやっと書けたのですが、業界にとって悪いニュースで残念です。

上町台地
カテゴリ:上本町のこと  / 投稿日付:2019/02/04 14:28



2月になりました。

 

早いもので、1年の12分の1が終わりました。

 

先日は、今年は良いスタートが切れた!とホッとしていたの束の間、もう1月が終わってしまいました。

 

年齢とともに、時間の経過が早くなっていきますね。

 

不動産業界で「上本町」というと、「利便性」、「教育環境」といった点で選ばれている方が多いと思いますが、「上町台地」といった点で選ばれる方も多いかと思います。

 

ですので、上町台地について調べてみました。(歴史的な背景が多すぎて書けそうにないので、浅いところだけですが。)

 

まず、上町台地の場所ですが、「大阪平野」の中央、「大阪城」から「住吉大社」まで、南北約9km、東西約2kmにわたって延びる範囲だという事です。

 

この範囲は古代から(大阪市内のほとんどが海底にあった時代)から陸地として存在していたそうで、その台地の上には、「帝塚山古墳」「生國魂神社」「四天王寺」「住吉大社」「難波宮」「大阪城」が造られたりと、国家的にも重要なエリアだったそうです。

 

「ここに○○を建てよう!」と、当時の偉い方達(四天王寺は聖徳太子、難波宮は当時の天皇、大阪城は秀吉)が判断されたエリアですから、昔から災害には強かったのかなと思っています。

 

ただ上町台地の西側には断層があって、昔は活発に活動していたそうです。

その断層に乗り上げることで、上町台地ができあがったそうです。

日本全国には断層がたくさんあり、未知の断層があるとか聞きますが、断層と聞くとネガティブな感覚になりますが、

 

それでも相対的にみると、地盤が強く、標高が高い上町台地は、揺れに強く、津波、液状化のリスクが大阪の中心地の中で比較すると、低いのかなと思いました。

ちょっとだけですが、調べてみて、思ったのは「水害のリスクが低いエリア」というは、皆様にお伝えしても大丈夫という点がわかって良かったです。

 

また、上本町の良い点を書いていきたいと思います。

嵐 活動休止発表
カテゴリ:日々のこと  / 投稿日付:2019/01/29 22:59

 

先日、嵐が20201231日に活動休止に入ることを発表致しました。

 

列島全体で驚きの声が上がったことかと思います。

 

まず、休止を決定するまでですが、リーダーはよく自分の意志を皆に伝える事ができたなと感心しました。

 

レベルが全然違いますが、私も何社か会社を退職しておりまして、

辞めるって言うのは、心理的なハードルがけっこう高いんです。

何年も一緒に働いた同僚や給料を払ってくれていた経営者、ちょっと期待してくれていたかもしれない上司に対して、当然、申し訳ない感情がでてきます。



私がリーダーの立場でしたら、社会への影響がどれだけ出るかとか考えると、言い出せないだろうなと思いますので、リーダーは凄いなと純粋に思いました。(それだけ追い詰められていたかもしれませんが)

 

また、2年弱の猶予期間を設けて、更に、解散ではなく休止という、全方向に対して配慮のある発表だと思いました。

 

ファンは2年間、思い切り応援できますし

 

残されたメンバーは今後の身の振り方を考える時間もできますし。

 

事務所にも大きなメリットがあります。代理店への賠償も発生しないですし。

活動休止が決まってからファンクラブに加入する人が増えているそうです。

この2年間で1,000億円の売上が立つという報道もありました。

次のスターも育てる時間もありますしね。

で、解散ではなく休止ですので、復活イベントでまた盛り上げれるかもとか考えると、

このシナリオは凄くよくできているなあと思います。

 

不祥事で、純烈の人やTOKIOの人は、いきなり消えてしまった事を考えると、

すごく良いです。


話は大きく変わるのですが。今「終活」という言葉をよく聞きますが、嵐の休止表明は、まさによくできた「終活」じゃないかなと思います。

 

「終活」というと、資産の把握や葬儀や終末医療の考え方とかを周りに伝えておく事とか、ネガティブな印象がありましたが、残された時間を有意義に過ごす意識を、皆で共有できるポジティブな面もあるのかなと思いました。

 

嵐の活動休止を、不動産の話題に持っていこうしましたが、中途半端な「終活」の話で終わりました。ブログ難しいっすね。

 

もっと勉強します。

家売るオンナ
カテゴリ:日々のこと  / 投稿日付:2019/01/25 23:16


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週間ぶりのブログ更新です

 

今週は、売買契約が2本と申込が1本入り、契約準備でバタバタしていましたので、更新ができませんでしたが、

 

今週の契約で、当社としては、2019年に入って1本目の契約が無事終わりました!!

 


ありがとうございました!

 

話は変わりまして、現在、日本テレビで「家売るオンナの逆襲」が放映されています。

 

2年半前の「家売るオンナ」が結構視聴率が良かったり、スペシャル番組が放映されてましたので、続編がでるだろうなと思ってましたが、1月から始まりました。

 

不動産に関係するドラマですし、放映も不動産会社が休みの水曜日ですので、毎週見ていますが、ちょっと前の時と比べると、微妙な感じになっているなと感じています。

 

まず、2年半前の時は、一般的な営業マンとは違う切り口で、お客さんに提案をしていく点が、かなり勉強になり、「ええ提案するなぁ」とか思いながら、楽しんでみてましたが。

 

今回は、まだ、個人的には前回ほどではないなと思っています。

 

何点か気になる点があるのですが、

 

まず、主演の北川景子さんのキャラの癖がだいぶ強くなっています。(ドラマの内容自体が面白いので、キャラをそんなに立てなくても良いのにと思ってます。)

 

次に、内容が斬新すぎます。

 

3話まで、見ましたが、「ユーチューバー」「ネットカフェ難民」LGBT等がテーマになっています。ちょっと攻めすぎなような。とか思っています。

 

ただ、今回このドラマを見て勉強になることもあります。

 

ライフスタイルや趣味嗜好が多様化していっているので、それに対応するような不動産会社にならないと駄目だよといったメッセージを勝手に感じています。

 

昔は、ファミリー層(両親、子供23人)に対しての間取りやアプローチが一般的でしたが、今は徐々に変わってきているような気がします。在宅で仕事をする為の部屋ができたり、鍵がカードになったりと、間取りに対する考え方やテクノロジーの進歩による新たな商品に対応する設備ができたりしていっていますし、これからもっと変わっていくと思います。

 

フリーランスの人が増えていっているみたいですので、金融機関もそういう人達に対応した住宅ローンも開発していってほしいなとかも思います。

 

不動産会社のイメージは、胡散臭いと思われている方が多いのかなと思いますが、

 

社会の流れに合わせて、我々、不動産会社も変わっていかなあかんなと、ドラマを見て再認識いたしました。

 

今年も頑張ります!

上本町いいとこです
カテゴリ:上本町のこと  / 投稿日付:2019/01/18 21:50



最近、ホームページの物件情報を入力する為に、上本町界隈を自転車で走り回ってます。

 

このエリアは、高額物件が多いなぁと思ってたのですが、高い理由が徐々にわかってきました。

 

まずは、利便性が抜群!です。便利すぎます。

梅田(10分)、難波(5分)、天王寺(5分)まですぐです。

 

大阪市内で人気のある地域は多々ありますが、キタ、ミナミ両方へアクセスがここまで良いエリアは、あまりないのかなと思います。

また、駅前には、「近鉄百貨店」「シェラトンホテル」「歌舞伎座」があったりと、ちょっとお洒落して出かけるような集客施設が多いので、華やかな雰囲気があります。

上本町駅のホーム(線路)の本数自体は、「阪急梅田駅」、「南海難波駅」についで多いみたいなのですが、駅前は百貨店、ホテル、劇場が繋がっておりコンパクトで、動き易そうです。喫茶店も多いです。

私自身はあまり乗りませんが、関空、伊丹空港へのリムジンバスも出てます。

 

便利すぎますよね。

 


この便利さに、住環境の良さが加わります。

 

このエリアには、寺社仏閣が多く(数えらえないくらいあります。)、風情?があると言われてます。風情があまり理解できてないのですが、お寺とかがあると時間がゆっくり流れるように感じるのか、街全体がゆったりしているような気がします。空堀商店街もいい雰囲気です。

また、お寺などを含め、公園や学校も多いので、都会のわりには、緑は多いですね。ちょっと行けば、大阪城もありますし。

 


さらに、教育環境の良さも加わります。


「五条小学校」等市内屈指の人気のある公立小学校があります。その学校に通学する為に住宅を購入するほどの人気です。

また、名門私立中学、高校が数多くあります。

「大阪星光学院」「四天王寺学園」「清風学園」「大阪明星学園」
「大阪女学院」
上宮学園」 等

公立高校でも 「高津高校」「夕陽丘高校」「清水谷高校」 等

 

上本町界隈だけで、これだけあります(もっとあるかもしれませんが)が、天王寺エリアを含めるとさらに増えます。

 

これだけ教育施設が充実していると、やはり、塾や予備校も半端ないほどあり、すごい激戦区になっています。

 


医療施設のことを忘れてました。大病院が結構あります。

 
「大阪赤十字病院」「大阪警察病院」「
NTT西日本大阪病院」
「大阪医療センター」(ちょっとだけ離れてます)

 

この他にも、天王寺郵便局や天王寺区役所もちょっと離れますが、上本町エリアにあります。

 

年明けから、このエリアで様々な情報提供ができればと思い動き始めたところですので、浅い情報しかないですが、このエリアは多くの商業施設、公園、教育施設、医療施設等が充実した恵まれたエリアだなと実感しています。

 

これからは、もっと突っ込んだ情報を提供していければと思ってます。

 

不動産は特に、需要と供給で価格が決まります。

 

やはり、人気エリアですので、これからも新築マンションが建設され、供給は増えていきますが、利便性や教育環境の良さを考えると、これからもこのエリアに住みたいっていう需要は増えていくだろうなと思いました。

 

このエリアで家探しをする際は、お声かけ下さい。もっと詳しくなってるはずですので。

 

よろしくお願いします。

連休
カテゴリ:日々のこと  / 投稿日付:2019/01/15 14:39


昨日まで
3連休でした。

 

1月の第2週目の3連休は、働いている皆さまや学生さんにとっては、年末年始休暇、冬休みが明けた後にやってくる最高の3日間だと思います。

 

が、我々、不動産会社で働く者にとっては、当然、出勤していますし、それどころか不動産シーズンのスタートでもありますので、いつもよりも気が張っています。

 

ハッピーマンデー制度ができてから、「成人の日」が、115日から、第2月曜日に変更になり、三連休が増えてしまいました。

 

本来意味があって115日にしてたはずやのに

 

とか思いながら、3連休をうらやましく思いながら、過ごしています。

 

また。今年は10連休もありますので、どうしようかなと思ってます。

 

お休みの方が多いので、出勤して仕事をしている方が良いのか、国家のお祝い事ですし、休んでる方が良いのか。
ンフラ関連にかかわる職種以外は、強制的に休みにしてくれればいいのにと思っています。

働き方改革も進めないといけないですしね。

 

話は変わりまして、昨日は「成人の日」でした。今年の新成人数は125万人との事でした。イメージしてたよりも多いなと思ったのですが、

私が成人式の年(1995年)は201万人だったことを考えるとだいぶ減っていますし、2037年の新成人は100万人を割りこむそうです。

 

そうなると社会保障やインフラが維持できないとか、労働人口が足りないとか、色々な弊害がでてきそうな気がします。

 

これらのニュースを見て思うことは、人口を増やすには、新婚さんや子育て世代に対して、もっともっと手厚いフォローをしていくしかないんだろうなと思います。

 

政府もいろいろな政策をしていますし、今後も教育費の無償化等どんどん手厚い政策をしていくことかと思います。

 

当社も、これからは、かなり微力ですが、新婚さんや子育て世代の方にもっと喜んでもらえるようなサービスを考えていくぞ!

そう思った3連休でした。

自己紹介
カテゴリ:自己紹介  / 投稿日付:2019/01/12 19:41


プロフィールを簡単に紹介いたします。

 

昭和50年に大阪の千里ニュータウン(団地)で生まれ、地元の小中学校を卒業し、高校は箕面市にある私立高校、大学は生駒市か奈良市にある私立大学を卒業しました。

 

そして、新卒で大手不動産仲介会社に就職いたしました。

 

入社前は、やる気まんまんでどんどん出世して行くんやろなとか思っていたのですが、、、

 

一瞬で終わりました。

 

学生気分が抜けきらず、社会の厳しさを実感し、あっさりと半年で退職いたしました。(今では、入社してすぐ退職する方も多いみたいですが、当時は珍しかったと記憶しています。)


 

大学2回生の時に単位が不足しそうになり、留年の可能性(結果、無事4年で卒業できました。)が出てきた為、何か資格を取ろうと思い、意識の高い友達が既に取得をしていた「宅地建物取引主任者(当時、今は主任者から取引士に格上げ)」の資格に挑戦し、合格したスーパールーキー(自称)だと思っていましたが、全く通用しませんでした。

 

この宅建の資格が無ければ、このグレーっぽい不動産業界には入ってなかったかもしれないと悔やんだ日々もありましたが、多くの人に助けられ、今会社を経営することができています。ここに至るまでに色々ありすぎる為、後日また書きます。

 

住まいは神戸ですが、現在入居しているビルのオフィスのオーナーさんが大学の同期だった点と神戸からのアクセスが比較的良い点(近鉄~阪神で乗換無し!)やオフィスだけではなく、住宅地としても人気があるこのエリアで会社を設立することを決めました。

 

実際にこの街で働きだしてみると、梅田へ10分、難波へ5分で行くことができ、上本町駅前から近鉄バスで天王寺にも早く、安く(100円)行くことができたり、とにかく便利(京橋がちょっと不便かも)な街だと実感しながら、日々過ごしています。

ブログはじめます
カテゴリ:自己紹介  / 投稿日付:2019/01/10 12:32


新年あけましておめでとうございます

 

RYマネジメントの平尾と申します。

 

昨年末にホームページをリニューアルしましたので、リニューアルに伴いまして今年からブログを始めることにしました。

 

当社は設立以来、アーネストワンさんや一建設さんなどの新築戸建をメインに取り扱いさせて頂いております。

ただ、せっかく、事務所も大阪市内屈指の利便性と住環境を合わせ持った上本町にありますので、新築戸建に加え、事務所近くの上本町界隈の中古マンションの取り扱いを始めることにしました。

 

110日現在、上本町の物件情報は0件ですが これから皆様にメリットのある情報をお伝えできればと思ってますので、どうぞ宜しくお願い致します!

 

新しいカメラも買いました、活躍してくれることを願ってます。

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