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「2019年02月」の記事一覧(4件)

データでみる上本町 地価
カテゴリ:上本町のこと  / 投稿日付:2019/02/19 22:16



ブログの更新ペースが明らかに落ちてきました。

 

年明けに気合いをいれて、今年はブログを頑張ろう!と密かに思っていたのですが、日々の業務に流され、ブログの更新の優先順位が落ちてきています。

 

今、書かないと、ずっと書かなくなりそうですので、書いてます。

 

話は変わりまして、

 

上本町は、利便性が高く、住環境も良い大阪市内屈指の住宅地だと思います。
その評価はデータでも表れています。

 

毎年3月(11日時点)に国土交通省から公表される「公示地価」毎年9月(71日時点)に大阪府から公表される「基準地価」のランキングがあります。

不動産の価格には、いろいろな価格(路線価等)があり、「1物4価」とかいわれ、ややこしいのですが、相対的にみて高いか安いか、上がったか下がったかの判断基準となります。

 

公示地価、基準地価は「商業地」と「住宅地」に分類されていまして、公示地価の発表がニュースになる時は「商業地」の価格が取り上げられる事が多いです。

「銀座」がどうとか、「ミナミ」が「キタ」を抜いたとか。これらは、全て、「商業地」の話になります。ニュースに取り上げられやすいんだと思います。

 

ただ、住宅をメインに扱っている不動産会社や「住宅を所有している人」や「住宅の購入を検討している人」にとっては、「住宅地」の価格の方が気になるかと思います。

私も住宅を所有しておりますので、公示地価や路線価をみて、一喜一憂しています。

 

また、ニュースでは、1年前と比較して何%上がったかという「上昇率」も多く取り上げられています。これも、話題になり易いのかなと思います。

 

ただ、大事なのは、現在の価格だと思います。

 

その現在の価格でいくと、上本町界隈は、すごい高いです!

 ⇩これが「基準地価」のランキングTOP10

 

 

 
  ⇩これが「公示地価」のランキングTOP10 (見えにくいです)




「基準地価」からみると、大阪府の価格ランキングの上位10地点のうち、4地点は上本町に近い場所にあります。

「公示地価」だと5地点が上本町から近い場所になります。

 

基準地価だと、「天王寺区真法院町」がトップです。福島区は、うめきたの再開発エリアの近くですので、上がるのもうなずけますが(上がりすぎやと思います)、上本町界隈は違います。ずっと安定して上位です。

 

この恵まれたエリアで仕事が出来ることに感謝してます。

 

皆様の不動産に関する事のお手伝いができる日を楽しみにしてます。

5年間
カテゴリ:自己紹介  / 投稿日付:2019/02/12 22:29



まもなく、215になりますが、
この日は、私が最後に勤めていた勤務先の退職日になります。

 

この日から、今までの5年間、会社(人)から給料を貰わずに生きていくことができましたので、個人的には、感慨深い日になります。

 

当時は、会社を辞めて独立する人は、その業界の大手の会社に勤めていて、そこで抜群の成績を収めた人達が資金的にも人脈的にも万全の準備をして、独立するものだと思っていました。

私の会社員時代は、家はそこそこ売れていましたが、勝手に売価を下げたり、サービス条件を受けてきたりと会社(上司)からみたら、とんでもない社員でした。

 

退職する時も、「まぁ、なんとかなるやろう。」という気持ちで何の計画もなく、独立しましたので、今思えば、かなり無茶だったと思います。

 

(周りの人達から、だいぶ止められましたし。)

 

厚かましく元職の先輩について行って、物件をあてがって貰って、何棟か売れて、勘違いして、会社を立ち上げました。が、あの時、あの家が売れてなかったら、どうなってたんやろうとか考えると、ほんと背筋が凍ります。

 

で、実際に独立してみると、会社生存率というデータを耳にするようになりまし
て、10年続く会社は1割とか、5年続く会社は3割」とか言われてます。(実感としては、もっと生き残っている会社が多いと思いますが。)

 

これは、かなり低いっすよね。どうしようもないくらい低いですよね。

 

例えば、ラーメン屋を始めるとして、修行して、研究して、500万円貯めて(これも結構大変ですよね)政策金融公庫とかで1,000万円借りて、1,500万円の予算で店をオープンさせて、半数以上が3年以内に潰れるって!辛すぎますよね。

 

この現実は、早く教えといて欲しかったですけど、知っていたら、独立という決断は出来てなかったかもと思います。

 

ネガティブな感じになっていますけど、大丈夫です。自分が上手くいくと思ったことは、全て上手くいきます。すぐに結果がでなくても、いつか必ず、結果でます。これは、間違いないです。

 

独立をお考えの方がいらっしゃいましたら、お声かけ下さい。ポジティブな話をさせて頂きますので。

 

とにかく、周りの人達に助けられ、5年続きました。支えて頂いた皆様ありがとうございました!

 

これからも、宜しくお願いします!

レオパレス
カテゴリ:不動産関連ニュース  / 投稿日付:2019/02/08 12:24

 

 

本日、レオパレスの施工不良(隠蔽発覚)のニュースが報道されました。

 

33都府県にある1324棟の建物で壁や天井に施工不良?が見つかったとの事で

 

1324棟のうち641棟については天井の耐火性能が基準を満たしておらず、入居者7782人に対して、退去要請をし、補修を行うとの事です。

 

建物の補修費用や家主さんへの家賃補償、引越費用等行うとの事でした。

 

レオパレスは、今回の報道以前に「施工不良」と「サブリース」二つの問題点が指摘されていました。

 

レオパレスのビジネスモデルは、地主さんの土地に建物を建築(建築費の差額GETし、「30年保証」、「空室保証」を売り文句に、サブリース契約(満室想定の賃料の○○%を保証する契約)を締結(家賃の差額GETし、管理(継続的に管理料GET)を行います。

また、空室が出た時、退去後のリフォーム(リフォームの差額GETまで行う非常に良くできたスキームになります。

家主さんにとっては、手間がかからず、毎月一定のお金(毎月のサブリース費―管理料等)が入ってきますし、建築費等のローンを支払ってもお金が残りますので、ビジネスとしてはありかと思います。

 

ただ、「サブリース問題」の問題点は、既存のレオパレスの建っている場所の近くに、どんどんレオパレスを建てさせるそうです。(レオパレス銀座と言われています。)

 

もともと、賃貸需要の少ない場所に、賃貸マンションがどんどん建ってくれば、当然、空室率が上がっていきます。そうなると、レオパレスからサブリース契約の設定賃料の引き下げ交渉(家賃の差額増額GETがくるそうです。そうなると、建物の建築費のローンの支払額を下回るケースがでてきて、家主さんは死活問題に陥ります。

 

当然、レオパレスは、上場企業ですので、それなりの法務部門がありますので、「サブリースの設定賃料の見直しがある」との記載はしているそうですが、説明を聞いてなかったと家主さんがレオパレスを訴訟している問題です。

 

この問題が、以前に一部報道された時は、もっと大きな問題になるかなと思っていたのですが、その時は、あまり大きく取り上げられませんでした。

 

で、今回が「施工不良」問題です。

 

レオパレスは昔から壁が薄いと噂がありました、私の友人もレオパレスに住んでいた事もあり、「壁が薄くて、隣の部屋の人が、家に帰ってきたとか、テレビの何チャンネルを見ているとか、電話しているとか、全部わかる。」って言ってたような気がします。

 

部屋自体は、ロフトがあったり、家具が備えつけれていたりと悪くはなかった印象があります。最近は、地方の工場等の期間工の方達の需要があるそうですね。

 

まあ、もともと、音の問題があり、やっぱりそうかという印象ですが、今回は命にかかわる、防火性能の不良が見つかり、ようやく、国交省も動き出しました。

 

一昨日に「ガイアの夜明け」という番組でこの問題が取り上げられていたのですが、社長は、「問題無い」と言っていたのですが

 

観念したのでしょうかね。

 

でも、レオパレスの物件の棟数から見ると、まだまだ少ない印象ですので、また、追加発表があるのかなと思っています。

 

「夢中で~頑張る君へ~エールを~」って覚えている方いますかね。過去のレオパレスのCMソングなのですが。このブログを書いてて、思い出しました。

 

やっと、不動産会社っぽい、ネタがやっと書けたのですが、業界にとって悪いニュースで残念です。

上町台地
カテゴリ:上本町のこと  / 投稿日付:2019/02/04 14:28



2月になりました。

 

早いもので、1年の12分の1が終わりました。

 

先日は、今年は良いスタートが切れた!とホッとしていたの束の間、もう1月が終わってしまいました。

 

年齢とともに、時間の経過が早くなっていきますね。

 

不動産業界で「上本町」というと、「利便性」、「教育環境」といった点で選ばれている方が多いと思いますが、「上町台地」といった点で選ばれる方も多いかと思います。

 

ですので、上町台地について調べてみました。(歴史的な背景が多すぎて書けそうにないので、浅いところだけですが。)

 

まず、上町台地の場所ですが、「大阪平野」の中央、「大阪城」から「住吉大社」まで、南北約9km、東西約2kmにわたって延びる範囲だという事です。

 

この範囲は古代から(大阪市内のほとんどが海底にあった時代)から陸地として存在していたそうで、その台地の上には、「帝塚山古墳」「生國魂神社」「四天王寺」「住吉大社」「難波宮」「大阪城」が造られたりと、国家的にも重要なエリアだったそうです。

 

「ここに○○を建てよう!」と、当時の偉い方達(四天王寺は聖徳太子、難波宮は当時の天皇、大阪城は秀吉)が判断されたエリアですから、昔から災害には強かったのかなと思っています。

 

ただ上町台地の西側には断層があって、昔は活発に活動していたそうです。

その断層に乗り上げることで、上町台地ができあがったそうです。

日本全国には断層がたくさんあり、未知の断層があるとか聞きますが、断層と聞くとネガティブな感覚になりますが、

 

それでも相対的にみると、地盤が強く、標高が高い上町台地は、揺れに強く、津波、液状化のリスクが大阪の中心地の中で比較すると、低いのかなと思いました。

ちょっとだけですが、調べてみて、思ったのは「水害のリスクが低いエリア」というは、皆様にお伝えしても大丈夫という点がわかって良かったです。

 

また、上本町の良い点を書いていきたいと思います。

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